Les SCPI a l’heure du confinement

Vos interrogations sont nombreuses concernant les conséquences de la crise sanitaire actuelle sur l’économie, et plus spécifiquement sur vos SCPI. En effet, le chef de l’Etat a évoqué la suspension des loyers pour les entreprises en difficultéset elles sont nombreuses !

Prise de reculcompréhension du secteur et des métiers de « l’immobilier papier » sont les clés de l’apaisement. 

Que pouvons-nous dire de sérieux sur le sujet au 27 Mars ?

Tout d’abord, retour aux fondamentaux

➤ Quel était votre objectif au moment de votre investissement ?

Dans la quasi-totalité des cas, vous recherchiez le moyen de vous constituer des revenus à terme (pour la retraite), voire immédiats. Ces revenus, vous les souhaitiez réguliers et sans soucis de gestion. Peut-être, même, avez-vous souscrit vos parts en démembrement de propriété afin de coller au mieux à vos besoins (davantage de revenus tout de suite, ou seulement à une échéance donnée).

➤ Pourquoi le support SCPI vous a été conseillé ?

Parce qu’il offre une double diversification : d’une part, une diversification du patrimoine (multiples immeubles, diversifiés et géographiquement répartis) et d’autre part, une diversification des revenus locatifs (nombreux locataires, et secteurs d’activités variés).

Ce qui est rassurant, c’est que la réalisation de ces objectifs fondamentaux ne sont nullement remis en question par la situation actuelle. Certes les lignes vont bouger à court termeet on peut imaginer une baisse des loyers, voire un report partiel afin d’accompagner les locataires durant leurs difficultés passagèresMais des revenus, même en baisse, restent des revenus. Rien de comparable donc avec de l’immobilier détenu en direct, où la défaillance de votre unique locataire ramène votre loyer à zéroet quelquefois pour de nombreux mois. 

Donc pas de conclusions hâtives ni de pessimisme excessif, les SCPI demeurent un excellent véhicule d’épargne pour générer des revenus réguliers, stables et sans soucide gestion. Autre élément, les SCPI ne sont pas coeselles ne sont pas soumises à la volatilité des marchés financiers. La SCPI, c’est le véhicule du temps long, il est important de le rappeler.

Les SCPI, une famille unie, mais aussi de vraies différences

Le point commun à toutes les SCPI, c’est la mutualisation d’une capacité financière d’investissement permettant d’acquérir des biens immobiliers nombreux, d’une valeur importante, géographiquement répartis, et loués à de multiples locataires ; là s’arrêtent les similitudes. Certaines SCPI font le choix d’investir dans de nombreux secteurs, (commerces, bureaux, locaux d’activités…) ce sont les diversifiées, tandis que d’autres décident de n’investir que sur un seul secteur, ce sont les thématiques (logistique, ou hôtellerie, ou santé…). Des stratégies de développement qui ne s’opposent pas, mais se complètent.

➤ Les SCPI diversifiés

Les SCPI diversifiées sont, de prime abord, bien armées pour affronter cette situation inédite. Elles offriront d’autant plus de stabilité, qu’elles disposeront d’un patrimoine important et que les locataires seront équitablement répartis, tant en proportion qu’en typologies.

➤ Les SCPI thématiques

Les SCPI thématiques offrent une meilleure lisibilité car il n’y a pas de mélange des genres. C’est aussi un investissement de conviction, intrinsèquement plus exposé à une conjoncture spécifique. Elles sont le plus souvent préconisées en complément d’un portefeuille déjà constitué. Au regard de la crise sanitaire actuelle, le secteur de l’hôtellerie fait partie des secteurs les plus touchés, alors qu’il est considéré comme l’un des plus résilients.

Les SCPIsupports mutualisés par excellence, vont toutes être touchées à des degrés divers par cet épisode inéditLes dividendes vont certainement devoir être revus momentanément à la baisseLimportance de réserves de bénéfices non distribués pourra jouer un rôle d’amortisseur, c’est un point positif. Au contraire, un endettement important aura l’effet inverse. Au-delà de ces éléments structurels, le nerf de la guerre va être d’éviter la chute des locataires les plus exposésUn immeuble vide, non seulement ne rapporte rien, mais il coûte. 

Les sociétés de gestion à la manœuvre

Dans une société de gestion de SCPI, plusieurs métiers coexistent. Le métier de régulateur de l’épargne, celui d’investisseur, et celui de gestionnaire pour organiser les relations avec les locataires. C’est un travail d’équipe ou la cohérence est le gage de la réussite.

En tant que régulateur de l’épargne, la société de gestion calibre la collecte, à la fois en volume et par réseaux (CGP, banquiers, et assureurs). Une collecte trop importante, ce sont des difficultés à bien investir, une dilution du patrimoine et une érosion du rendement. Une collecte insuffisante, c’est la perte d’opportunités et un potentiel grippage du marché de la revente des parts.

En tant qu’investisseur, c’est la capacité de sourcer des biens en France, et à l’international, qui prime. Disposer d’un bon réseau, négocier habilement, refuser les prix déraisonnables, quitte à laisser passer des dossiers ; acheter, mais aussi vendre un patrimoine devenu inadapté, sont les missions récurrentes des équipes.

En tant que gestionnaire, la société de gestion doit considérer les locataires comme des clients, répondre à leurs besoins c’est assurer leur fidélité et un bon taux d’occupation.

Dans la situation présentele nœud du problème repose sur les équipes de gestion. Certains locataires sont en arrêt total d’activité et il s’agit daccompagner les plus touchés et de les aider à surmonter cette crise tout en préservant au mieux la performance des fonds. 

La société de gestion doit aligner au mieux les intérêts de l’ensemble de ses clients, locataires et associés sur le long terme.

Nous sommes en contact régulier avec les gérants des sociétés de gestion. Ainsi, nous reviendrons vers vous pour zoomer sur vos SCPI, au cas par cas.

Patrick Quéré

Et l’équipe de PARTNERS PATRIMOINE